أزمة مالية حادة في الإمارات تدفع البنك المركزي لتقييد الإقراض

تتهدد دولة الإمارات أزمة مالية حادة حذرت منها وكالات تصنيف دولية وهو ما دفع البنك المركزي الإماراتي إلى اقتراح تقييد الإقراض في ظل الركود الاقتصادي غير المسبوق الذي يضرب الدولة.

وحذرت وكالات تصنيف دولية، من بينها وكالة “ستاندرد آند بوورز” العالمية، من أزمة مالية في حال تواصل ضعف القطاع العقاري في الإمارات خصوصا دبي، وعجز الشركات العقارية وشركات المقاولات عن الإيفاء بخدمة القروض المصرفية.

وعقب ذلك اقترح مصرف الإمارات المركزي تدابير رقابية جديدة لحماية البنوك من الانكشاف المفرط على القطاع العقاري، وتشجيعها على الاحتفاظ بأصول متنوعة.

وشهدت الإمارات تباطؤاً حاداً في سوق العقارات بفعل فائض المعروض، وضعف الإقبال على الاستثمار في ظل انخفاض أسعار النفط.

وتطبق الحكومة إجراءات جديدة لدعم قطاع العقارات تشمل حزم تحفيز والسماح للأجانب بامتلاك عقارات بنظام التملك الحر في أبوظبي. وتمنح دبي حق التملك الحر منذ عام 2002.

وقال البنك المركزي في بيان له إنه من المتوقع أن تتيح إعادة صياغة التدابير الرقابية مزيداً من المرونة في إقراض البنوك للقطاع العقاري.

وأضاف البيان أن ذلك سيضمن أيضاً أن تخضع البنوك التي لديها انكشافات عالية للقطاع العقاري “لمتطلبات رقابية إضافية” دون الخوض في تفاصيل التدابير الجديدة أو حدود الإقراض. ومن المتوقع أن ترد البنوك على الاقتراح الجديد بحلول 31 أكتوبر/ تشرين الأول.

وقال رئيس اتحاد مصارف الإمارات ورئيس بنك المشرق، عبد العزيز الغرير، إن الاتحاد يقترح فرض قيود على الإقراض المصرفي للقطاع العقاري لحماية البنوك من الانكشاف المفرط على القطاع المصرفي.

وكشفت بيانات البنك المركزي أن قطاع العقارات والبناء شكل نحو 20 بالمئة من إجمالي القروض في نهاية الربع الأول من العام.

وقالت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني في تقرير حديث، إن الانكشاف الفعلي أعلى نظراً لأن البيانات تستثني إقراض الرهن العقاري للأفراد وبعض الإقراض لشركات الاستثمار التي تمول أعمال التطوير العقاري.

وحتى الآن، لا توجد بارقة أمل بتحسن الوضع العقاري في دبي الذي بات يتمدد بسرعة إلى إمارة أبوظبي المجاورة في دولة الإمارات، إذ كشف تقرير شركة “تشيسترتونز” البريطانية، في 10 أكتوبر/تشرين الأول الجاري عن استمرار تراجع أسعار المبيعات الإجمالية للشقق في أبوظبي بنسبة 1% خلال الربع الثالث من العام الجاري مقارنة بالربع السابق.

ووفقاً لتقرير “واقع القطاع العقاري في أبوظبي خلال الربع الثالث من عام 2019” الصادر عن شركة “تشيسترتونز”، فإن أسعار مبيعات الشقق شهدت انخفاضاً خلال الربع الثالث من العام الجاري.

وتتصاعد الأزمة الاقتصادية في إمارة دبي الإمارات ما دفع أكبر الشركات العقارية فيها إلى وقف المشاريع السكنية لتفادي تكبد المزيد من الخسائر في ظل الشلل شبه الكامل الذي أصاب قطاع العقارات في الإمارة.

فقد دعا رئيس شركة “داماك” العقارية المطورين العقاريين إلى الإحجام عن تدشين مشروعات سكنية جديدة في دبي لعام واحد على الأقل من أجل الإسراع بتعافي سوق انخفضت فيه الأسعار بشدة.

وصرح “حسين سجواني” في مكتب الشركة في دبي، بالحاجة إلى ترك السوق يستقر، مشيرا إلى أن داماك دشنت مشروعا واحدا هذا العام مقارنة مع اثنين في 2018 ونحو 5 أو 6 مشاريع سنويا في الأعوام السابقة.

وذكر “سجواني”، الذي أسس “داماك” في 2002، أن العام الجاري أصعب من سابقه، وهذا سيئ للبلد وللسوق وسيعود بالضرر عليهم، مشيرا إلى أن السوق قد تبدأ بالتعافي في غضون عامين إذا لم تكن هناك مشروعات جديدة خلال الفترة نفسها، لكنه حذر من أن الوضع قد يسوء إذا لم يجر اتخاذ إجراءات.

وتابع: “الكل سيكون خاسرا العميل والمطور والمدينة”، لافتا إلى أنه أطلع حاكم دبي “محمد بن راشد آل مكتوم” على آرائه بهذا الشأن.

وأعلن “بن راشد”، في سبتمبر/أيلول الماضي أن حكومة دبي تعكف على تشكيل لجنة تخطيط لتنظيم القطاع العقاري، الذي يساهم بقدر كبير في اقتصاد الإمارة، التي لا تملك الكثير من موارد النفط أو الغاز.

وواجهت دبي تباطؤا في سوق العقارات معظم السنوات العشر الماضية، باستثناء فترة انتعاش وجيزة قبل أكثر من 5 سنوات، وقادت وفرة في المعروض بقطاع الإسكان الأسعار للانخفاض بما لا يقل عن 25% منذ 2014.

وضغط التباطؤ على أرباح كبرى شركات التطوير العقاري في دبي، ومنها “داماك”، التي هبط ربحها الصافي في الربع الثاني 87% وفقدت أسعار أسهمها نحو 40% منذ بداية العام.

وتواجه دبي دينا عاما عاليا يقدر بنحو 123 مليار دولار أي حوالى 110% من الناتج المحلي الإجمالي. ويحل موعد سداد ثلثي ديون الشركات المرتبطة بحكومة دبي في نهاية عام 2023.

وقبل أيام توقع تقرير دولي تصاعد هبوط أسعار العقارات في إمارة دبي التي تواجه أزمة اقتصادية قياسية غير مسبوقة منذ سنوات طويلة.

وأفاد تقرير شركة “تشيسترتنس” العقارية البريطانية بأن الانخفاض الذي شهدته سوق العقارات السكنية في دبي يرجع لاستمرار تخمة المعروض، حيث من المقرر تسليم 50 ألف وحدة سكنية جديدة عام 2019 بزيادة قدرها 150 في المائة عن عدد الوحدات السكنية التي تم تسليمها عام 2018 والتي بلغت 20 ألف وحدة.

وتوقع التقرير الذي صدر بعنوان: واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الثالث من عام 2019 أن تشهد سوق العقارات السكنية في دبي مزيداً من التصحيح حتى نهاية العام الحالي، حيث من المتوقع أن تشهد انخفاضاً بالأسعار بنسبة 5 في المائة بشكلٍ عام.

وتوقعت وكالة التصنيف الأميركية “فيتش”، في نهاية سبتمبر/ أيلول الماضي، أن يهدد التراجع المتواصل في أسعار العقارات بدبي جودة أصول المصارف. وتقدم البنوك الإماراتية قروضاً ضخمة للشركات العقارية ومشتري الشقق والفلل.

وقالت الوكالة الأميركية إنه من المرجح أن يضغط ضعف السوق العقارية في دبي بدرجة أكبر على جودة أصول القطاع المصرفي في الإمارات.

وأظهر مسح للوكالة أن أسعار العقارات في دبي تراجعت بنسبة راوحت بين 25-35 في المائة منذ منتصف 2014، وأن محللين يتوقعون مزيداً من الانخفاض هذا العام والعام المقبل، وسط تباطؤ الاقتصاد وزيادة المعروض من الوحدات السكنية.

ولفت تقرير شركة “تشيسترتنس” إلى استمرار انخفاض متوسط إيجارات الشقق والفلل في دبي بنسبة 1 في المائة خلال الربع الثالث من العام الجاري مقارنة بالربع الذي سبقه.

وأوضح التقرير أنه من المتوقع أن يسهم تجميد الإيجار لمدة ثلاث سنوات الذي تنظر فيه دائرة الأراضي والأملاك في دبي في الوقت الحالي في انتعاش سوق الإيجار مجدداً.

ووفقاً للتقرير استمرت أسعار المبيعات الإجمالية للشقق والفلل في دبي في التراجع بنسبة 4 في المائة و3 في المائة على التوالي، خلال الربع الثالث من العام الحالي مقارنة بالربع الذي سبقه.

وذكر التقرير أن قيمة المعاملات العقارية التي تمت على الوحدات الجاهزة‎ ارتفعت بنسبة 16 في المائة، بينما ارتفعت التي تمت على الوحدات المتاحة على المخطط بنسبة 46 في المائة خلال الربع الثالث من العام الجاري مقارنة بالربع الذي سبقه.

وبلغت قيمة المعاملات التي تمت على العقارات المنجزة خلال التسعة أشهر الأولى من العام الجاري 22 مليار درهم (6 مليارات دولار)، في حين بلغت المعاملات التي تمت على الوحدات المتاحة على المخطط 26 مليار درهم (7 مليارات دولار).

وقدّرت وكالة “ستاندرد آند بورز غلوبال” الأميركية للتصنيف ديون حكومة دبي بنحو 65 مليار دولار، أي ما يعادل 56 في المائة من إجمالي الناتج المحلي. بينما تقدّر ديون الشركات الحكومية بنحو 60 مليار دولار.